Ley de Vivienda 2023 fue aprobada por el Senado este 17 de mayo y entra en vigor el 26 de mayo de 2023: ¿Qué tienes que saber? ¿Cómo te afecta?
La nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda se aprobó definitivamente en el Senado el pasado 17 de mayo de 2023, ya incluida en el BOE desde el 25 de mayo tras la aprobación a finales de abril en el Congreso con el apoyo del PSOE, Podemos, ERC, EH Bildu y Más País. Esta ley regula ciertos ámbitos del sector inmobiliario relacionado con el derecho a la vivienda y especialmente en la regulación de alquileres, así como otros temas relacionados. Esta normativa reconoce las competencias de las comunidades autónomas en materia de hogares y se pone en compromiso para aprobar todas aquellas herramientas que ayuden a hacer efectivo el derecho básico de todos los ciudadanos españoles.
La Ley de Vivienda 2023 ha tenido los votos en contra de PP, Vox, Ciudadanos, Junts, PDeCat y PNV. Ahora la ley afronta su aprobación en el Senado y se ha aprobado en el Congreso con 176 votos a favor y 167 en contra.
Estas son algunas de las novedades y claves de la nueva Ley de Vivienda 2023:
Principales claves y novedades de la nueva Ley de Vivienda 2023
La regulación de los precios con respecto a las zonas tensionadas
El Estado y cada Comunidad Autónoma será quien catalogue a cada barrio o un municipio que presente estas condiciones. En el momento en que una zona sea declarada como “tensa”, tendrá una duración mínima de tres años prorrogables para que los importes de las viviendas de alquiler no suban rápidamente. El coste promedio correspondería al 30% de los ingresos medios de todos los habitantes del lugar.
Para declarar una zona tensionada de alquiler se deberá cumplir, al menos, una de estas dos condiciones:
- Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares. POR EJEMPLO: si la renta media de una zona es de 3.000 euros por hogar, la suma del precio de la vivienda (por hipoteca o alquiler) más los gastos de suministros no podrían superar los 1.000 euros.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada. POR EJEMPLO: si una vivienda costaba 300.000 euros en enero de 2020, hubiese aumentado en enero de 2023 el valor del IPC entre enero de 2020 y 2023 (12,9%) más 3 puntos porcentuales adicionales (15,9%). Así, la vivienda tendría que valer 347.700 euros.
Límite a la actualización del precio del alquiler omitiendo el IPC
Sin duda es una de las medidas que más polémica están generando. A partir de enero de 2024 las actualizaciones de los alquileres se limitarán a un máximo de un 3% y ya no estarán vinculadas al IPC.
Se actualizarán de la siguiente manera:
- Durante 2023: la actualización del precio del alquiler será de un máximo del 2%
- Durante 2024: las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3%
- A partir de 2025: para enero 2025 se cree un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres y que será más estable e inferior al IPC.
Ahora las comisiones inmobiliarias las paga el propietario
Que las comisiones de agencia las tuviese que pagar el inquilino, cuando no es el que contrata los servicios de una inmobiliaria, era algo que ya estaba tan asentado en el mercado que sorprende que por fin se haga justicia. Ahora ese coste o comisión por el servicio contratado lo debe pagar el casero, como tendría que haber sido siempre. El inquilino seguirá pagando la fianza y la garantía adicional al firmar un nuevo contrato de alquiler. Aunque eso sí, la Ley de Vivienda solo hace mención a los alquileres, no se aplica en la compraventa.
Nueva definición para grandes tenedores
La persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
Se hará una distinción entre grandes y pequeños propietarios en las zonas tensionadas.
- Grandes tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
- Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
Si alquilas, estos son algunos de los cambios con respecto a la ley
El objetivo de esta ley es regular el precio del contrato de alquiler de vivienda en las zonas tensionadas, e imponer un recargo del IBI del 150% a aquellos inmuebles que se encuentren vacíos. A su vez, se creará un bono de 250 euros mensuales para ayudar a los jóvenes a que puedan independizarse.
Te contamos con más detalle algunos aspectos que deben tener en cuenta tanto los inquilinos como los propietarios:
Nuevas medidas de protección frente a los desahucio
Esta nueva normativa tiene varias medidas para alcanzar la protección:
- Poner fin a los desahucios sin fecha predeterminada. Así, deberá ser obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo.
- Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años.
- Acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.
- Las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.
- Se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.
Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda
Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, como en cualquier contrato, las partes lleguen a acuerdos incluso si estos son contrarios a parte de la Ley.
Beneficios fiscales para propietarios
A partir del 1 de enero de 2024, de acuerdo con lo indicado en el BOE. Los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler en zonas declaradas tensionadas de la siguiente manera:
- Bonificación 50% a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
- Bonificación 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación.
- Bonificación 70%
- Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años
- Si se destina la vivienda «al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica».
- Bonificación 90% si «en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
El impuesto a pisos vacíos
La nueva ley sumará un impuesto para las propiedades vacías a través del recargo de los impuestos de inmuebles (IBI) hasta el 150% dependiendo el caso y con excepciones. Aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años, para los dueños de más de cuatro casas o departamento en el mismo municipio, el Gobierno, para incentivar a los contratos de alquiler, permitirá a los municipios subir la tasa del IBI para los sitios vacíos con un recargo de hasta el 150.
Se acabaron los gastos extra
Ya no se puede subir el precio del alquiler con gastos extra tipo: tasa de basuras, aumentos de la cuota de la comunidad, etc.
¿Qué comenta el informe del Poder Judicial sobre la Ley de Vivienda?
El informe del Consejo General del Poder Judicial, establece que si bien el Estado tiene competencias en vivienda, eso no incluye el hecho de ordenar por completo el área ni duplicar o vaciar de contenido las atribuciones autonómicas.
Además, hace una fuerte crítica sobre la ley de alquiler de viviendas en España (específicamente sobre el control de alquileres), ya que considera que es un tema constitucionalmente delicado por el hecho de que se enfrentan o contraponen dos de los derechos primordiales: la propiedad privada y la función social del inmueble.
El Poder Judicial considera que es algo confuso el contenido del control de precios y pide evidencia empírica de que la medida realmente sea efectiva.
Trabajamos estrechamente contigo con entrevistas personalizadas mediante las que identificaremos las mejores soluciones a medida para cada situación. Comunícate con nosotros llamando al 606108821 o accede a la web https://javiercampdera.exp-spain.com/ y descubre cómo puedo ayudarte con la venta de tu piso.